Amsterdamse woningprijzen dalen in rap tempo, aantal bezichtigingen implodeert
In sneltreinvaart verandert de Amsterdamse woningmarkt in een kopersmarkt. Dat blijkt uit onderzoek van AT5 onder vijftig makelaars in de stad. Woningen die een halfjaar geleden nog als zoete broodjes over de toonbank gingen, blijven nu te koop staan. Ook neemt het aantal bezichtigingen flink af en steeds vaker moeten vraagprijzen naar beneden worden bijgesteld. Zo meldt AT5.
De ommezwaai op de markt werd donderdag bevestigd door de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging MVA. Huizenprijzen in kwartaal vier van 2022 zijn in Amsterdam, in vergelijking met kwartaal vier 2021, zo'n tien procent gedaald.
De afgelopen jaren werden huizen in Amsterdam elk kwartaal duurder, maar dat is dus verleden tijd. Waar jarenlang de verkopers de macht hadden en zo goed als alles konden eisen, hebben kopers nu steeds meer opties.
Kopersmarkt
AT5 deed onderzoek onder vijftig makelaars in Amsterdam. Ook zij zien de verandering op de woningmarkt. Ruim zeventig procent van de makelaars spreekt inmiddels van een kopersmarkt. Wel zeggen veel makelaars in een toelichting dat deze periode beter omschreven kan worden als een overgangsfase tussen de jarenlang heersende verkopersmarkt en de aanstaande kopersmarkt.
"Het is meer een kopersmarkt aan het worden. We moeten er nu weer hard voor werken en verkopers ervan overtuigen dat ze niet alles aan kunnen vragen. Aankopen is ook veel makkelijker. De omslag kwam in juni. Het trekt nu weer een beetje aan, mensen zijn het wachten zat. Kopers komen weer aan boord", zegt een makelaar in een reactie.
De nieuwe realiteit wordt voornamelijk veroorzaakt door de flink gestegen hypotheekrente. Na een jarenlange daling werd vorig jaar plotseling een historisch snelle stijging ingezet. De oorzaak hiervan: de inflatie. Hierdoor waren centrale banken genoodzaakt hun rente te verhogen. Hypotheekverstrekkers moesten hierin meegaan.
Ruim driekwart van de makelaars vindt de markt nu een stuk gezonder dan de afgelopen jaren. Het massale overbieden met soms wel een ton of nog meer op woningen is voor nu ook verleden tijd. Woningen worden nu zelfs onder de vraagprijs verkocht: dat gebeurt bij bijna veertig procent van de transacties, zeggen makelaars.
Vraagprijs
Ook hebben drie op de vier makelaars het afgelopen jaar al de vraagprijs voor een woning naar beneden moeten bijstellen. Het gaat dan vaak om vijf tot tien procent van de oorspronkelijke vraagprijs. Na zo'n aanpassing verkoopt in 90 procent van de gevallen de woning wel.
Wel plaatsen makelaars een nuance bij de dalende vraagprijzen. Zij zeggen dat deze strategisch wordt bepaald: woningen worden soms te laag geprijsd, om zo ervoor te zorgen dat er een stormachtige toeloop van potentiële kopers is. Hierdoor kan het effect van overbieden worden gecreëerd. Nu de verkoopprijzen dalen, is volgens de meeste makelaars het verstandiger om een woning te koop te zetten voor een prijs dicht bij de reële waarde. Kopers hebben namelijk steeds meer het idee dat er ruimte is om onder de vraagprijs te bieden.
Bezichtigingen
Het aantal bezichtigingen bij een woning die te koop staat, is de afgelopen maanden ook geïmplodeerd. Gemiddeld krijgt een makelaar in Amsterdam nog negen bezichtigingen per woning. Dat zijn er fors minder dan een jaar geleden. Wel zeggen makelaars dat het verschilt per woning: op een instapklaar huis tussen de vier en vijf ton komen soms nog wel tientallen mensen af. Een opknapwoning met een slecht energielabel wordt veel minder bezocht: soms komen daar verspreid over meerdere weken nog geen handvol mensen op af.
Negentig procent van de makelaars zegt op dit moment dat het verkopen van een woning langer duurt dan vorig jaar. Bij bijna de helft staat een huis nu vaak tussen de vijf en tien weken te koop, waar eerder de doorlooptijd vaak slechts enkele weken was.
Tekort aan woningen blijft
Ondanks de kantelende markt is het maar de vraag hoelang dit duurt en of de prijzen nog verder zullen dalen, want zeg een makelaar: "Er is een structureel tekort en nieuwbouw komt door de hoge erfpacht en eisen van de gemeente niet van de grond. Door de hogere rente zijn de kosten voor kopers hoger geworden, maar het verandert allemaal niets aan de schaarste."
